دبي مستمرة في استقطاب الاستثمارات الأجنبية

كويت تايمز: عندما يتم الانتهاء من برج آي سي دي بروكفيلد بليس، الذي صممته شركة فوستر في مركز دبي المالي الدولي، فإن ارتفاعه سيبلغ 282 مترا فوق سطح الأرض. وهو واحد من المشاريع التنموية القليلة في دولة الامارات العربية المتحدة للاستفادة من الاستثمار المؤسسي من الخارج. في عام 2012، شكلت مؤسسة دبي للاستثمار في مشروع مشترك مع الذراع العقارية العالمية لشركة بروكفيلد لادارة الأصول الكندية، واحدة من أكبر الشركات العقارية التجارية في العالم، للبناء. وقد بدأ البناء هذا العام.
انتشرت ناطحات السحاب بسرعة في صحراء الامارات على مدى السنوات الـ 20 الماضية، ولكن حتى الآن يظل برج آي سي دي بروكفيلد أمرا نادرا في سوق العقارات التجارية التي هي الى حد كبير محلية واقليمية. ويأمل مستشارو العقارات أن يكون البرج دلالة على أشياء مقبلة.

«هذه هي الفرصة الوحيدة الأكبر التي حصلت عليها الامارات في قطاع العقارات. هناك اهتمام غير عادي، لكن الأمر صعب لأنها سوق غير سائلة الى حد ما»، بحسب ما يقول نيكولاس ماكلين، العضو المنتدب لشركة الاستشارات «سي بي آر اي الشرق الأوسط». «سي بي آر أي» ومجموعة وكالة العقارات «جي ال ال» هما وكيلا التأجير المشترك لبرج آي سي دي بروكفيلد.
ويضيف «يأتي الى مكتبنا مرارا وتكرارا أناس يمثلون صناديق استثمارية يبحثون عن موجز عن السوق سعيا وراء فرص فيها، لكن العديد من هؤلاء المستثمرين يذهبون بخيبة أمل. لا يوجد نقص في الطلب. انه جانب العرض الذي يعاني من نقص».
فتحت ملكية العقارات في دبي أمام الأجانب من الخارج في عام 2002 فقط، عندما تم فتح بعض المجالات والمناطق. ويقول غوراف شيفبوري، رئيس أسواق رأس المال في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في «جي ال ال» ان القوانين الجديدة ساعدت في جعل القطاع أكثر شفافية منذ ذلك الحين.
معظم الاستثمارات الواردة جاءت من المؤسسات والأفراد الأثرياء من دول مجلس التعاون الخليجي، وفق ايان ألبرت، مدير منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في شركة الاستشارات العقارية كوليرز انترناشيونال. ويتم تسويق العقارات السكنية للمستثمرين الأفراد في دول مثل الصين.
المستثمرون العالميون الذين جسوا نبض السوق ببدايات حذرة هم براميركا، ذراع ادارة الأصول في مجموعة التأمين الأميركية برودينتشال فايننشال وشركة التأمين ايه آي جي ومجموعة غودمان الاسترالية و«ريليتيد» ومقرها نيويورك وكابيتال لاند من سنغافورة وهاينز التي تتخذ من تكساس مقرا لها.
لكن مثل هذه الاستثمارات لا تزال «قليلة ومتباعدة»، كما يقول شيفبوري، ويعود ذلك جزئيا الى دورات الملكية السريعة والدراماتيكية، وهو ما يعد علامة على وجود سوق غير ناضجة. ويضيف «منذ عام 2002، مرت دبي عادة بمعدل تراوح ما بين ثلاث الى أربع سنوات بين كل دورة هبوط في سوق العقارات».
نادراً ما يتم عرض مراكز تسوق كبيرة ومبان تجارية للبيع، حيث يفضل الملاك التمسك بها كاستثمارات للدخل على المدى الطويل. وكما يقول ماكلين فإن نظام «الطبقات»، الذي يتم بموجبه تقسيم مباني المكاتب وبيعها لمستثمرين مختلفين قبيل الانتهاء، ساهم أيضا في تقييد السوق. ويضيف «كون تلك المباني متعددة الملكية يعيق تأجيرها بالكامل أو بيعها، ذلك لأن العديد من المستأجرين الأجانب لا يذهبون الى المبانى ذات الملكية المتعددة».
وقد أثر انخفاض أسعار النفط على الطلب على العقارات، خصوصاً في أبو ظبي. وكما يقول شيفبوري فإن دبي عانت أقل في حين سمح «التوجه الى الجودة» بأن تبقي مستويات الايجار والاشغال مستقرة في المواقع الرئيسية.
الامارات، خصوصاً دبي، شهدت تطويرا سريعا للعقارات القائمة عن طريق استخدام التمويل المحلي. وكان لانخفاض أسعار النفط في السنوات الأخيرة تأثير سلبي على الطلب على المكاتب والفنادق الجديدة. وقد يطرح هذا سؤالا عما اذا كانت الامارات بحاجة حقا إلى استثمارات عقارية اضافية واردة من الخارج. يعتقد ماكلين أنها تحتاج، لأسباب ليس أقلها أن «الاستثمار عبر الحدود في القطاع العقاري يميل الى التسبب في تحسين نوعية المعروض».
وتأتي طفرة في البناء على الرغم من تراجع الايرادات لكل غرفة. فكما تقول جيسي داونز، العضو المنتدب لشركة فيدر الاستشارية ومقرها دبي، وهي شركة أبحاث عقارية فانه على الرغم من معدل شغور بلغ %21 في دبي، فلا تزال هناك ندرة في الخيارات ذات الجودة العالية التي تستهدف الشركات العالمية. وهذا ما دفع اتش اس بي سي وستاندارد تشارترد الى بناء مقريهما بنفسيهما.
وترى شركة سي بي آر أي أن ضغط انخفاض أسعار النفط قد يدفع حكومات الشرق الأوسط الى الانفتاح على مزيد من الاستثمار الأجنبي المباشر. ويحث ماكلين حكومة الامارات على بيع بعض الملكيات العقارية التي تمتلكها وتشغلها لتساعد على بناء الثقة في هذا القطاع من خلال تقديم أصول ذات دخل على المدى الطويل ومدعومة من الحكومة.
في هذه الأثناء، دفع السعي العالمي وراء الدخل في بيئة ذات عائدات وأسعار فائدة منخفضة رؤوس الأموال نحو العقارات. ويقول شيفبوري إن المستثمرين العالميين، مثل بروكفيلد لادارة الاصول وبلاكستون شركة الملكية الخاصة، الذين أصبحوا أكبر شركات في العالم لإدارة العقارات «يستكشفون الآن الأسواق الناشئة بحثا عن عوائد أعلى وتنويع الأصول».
ويقول ماكلين إن برج بروكفيلد الجريء في دبي يعد «مثالا على أن الشركات الدولية الكبرى تراهن على وجودها هنا، وهذا ما تسبب في مستوى اهتمام كبير لدى الآخرين».